La primera liquidación de expensas de un edificio nuevo.
La primera liquidación define la vara del consorcio: un presupuesto inicial realista, el fondo de reserva desde el arranque y reglas explícitas sobre qué gastos corresponden a la desarrolladora y cuáles al consorcio. Se arma con el edificio relevado, no con estimaciones de folleto.
Qué tiene que contemplar
- ↗Personal del edificio, con sus cargas completas
- ↗Abonos: ascensores, limpieza, mantenimiento, seguridad
- ↗Servicios comunes y seguros del consorcio
- ↗Fondo de reserva desde la primera expensa
- ↗Los costos reales de las instalaciones que el edificio tiene
Las unidades todavía no entregadas
Quién aporta las expensas de las unidades sin posesión — habitualmente la desarrolladora hasta la entrega — surge del reglamento y de los boletos. Lo importante es que esté explícito en la liquidación: unidades, porcentuales y quién paga cada una, sin zonas grises.
Separar la obra del consorcio
Los gastos de terminación de obra no son expensas. La primera liquidación marca el corte: desde acá, esto es del consorcio; hasta acá, aquello fue de la obra. Ese límite claro evita años de discusiones.
Cómo se arma, con un caso
24 unidades, 6 sin entregar
Un edificio de 20 departamentos y 4 locales, con 6 unidades todavía en poder de la desarrolladora. La liquidación lista las 24 con su porcentual: las 18 entregadas pagan sus expensas; las 6 restantes se liquidan a su titular, unidad por unidad, hasta cada entrega. Nada se prorratea en silencio entre los 18 vecinos.
El primer presupuesto
Se arma con el edificio relevado: el personal según su categoría del convenio (CCT 589/10), los abonos que las instalaciones de verdad necesitan —ascensores, bombas, incendio, térmicas— con contrato y matrícula del prestador, los seguros del consorcio con póliza y vencimiento, y un fondo de reserva desde la primera expensa. Es lo que el artículo 10 de la Ley 941 exige a toda liquidación, desde la primera.
Qué queda afuera
Los gastos de terminación de obra, los trabajos de posventa y los servicios que la obra contrató para la obra no son expensas: se documentan en el corte y se reclaman a quien corresponda. Lo que la desarrolladora dejó como fondo inicial o adelanto se registra como saldo de arranque, con su extracto.
Qué mirar en la primera expensa
- ↗Que el saldo inicial coincida con lo recibido en el corte, con extracto bancario
- ↗Que cada gasto tenga su comprobante y cada abono, contrato y matrícula
- ↗Que las unidades sin entregar figuren con su porcentual y quién las paga
- ↗Que el fondo de reserva esté constituido y separado de los gastos del mes
- ↗Que ordinarias y extraordinarias vengan separadas, como exige la Ley 941 (art. 10)
- ↗Que los honorarios estén informados por escrito, sin conceptos difusos
CONSULTAS FRECUENTES
¿Desde cuándo se pagan expensas en un edificio nuevo?+
Desde que el consorcio tiene gastos propios: personal, servicios comunes, seguros y abonos. La fecha de corte con la obra la fija la primera liquidación; lo anterior fue de la obra y se documenta aparte.
¿Cuánto fondo de reserva conviene?+
Lo define la asamblea con el presupuesto. Lo que no conviene es arrancar sin fondo: el edificio nuevo también tiene imprevistos, y constituirlo desde la primera expensa evita las extraordinarias del primer año.
¿Las expensas de las unidades sin vender las pagan los vecinos?+
No debería: corresponden a su titular —habitualmente la desarrolladora— hasta la entrega, según el reglamento y los boletos. La liquidación tiene que decirlo unidad por unidad.
¿Por qué no sirve el presupuesto del folleto?+
Porque se armó antes de que el edificio existiera. El presupuesto real sale del relevamiento: qué instalaciones tiene, qué abonos exigen, cuánto personal necesita y qué seguros corresponden.
Lo que publicamos se puede verificar en las fuentes oficiales y de los organismos profesionales:
- Ley 941 — texto consolidado (Juristeca, Consejo de la Magistratura de la Ciudad) (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Manual de buenas prácticas consorciales (Disp. 521/DGDYPC/25), antecedente: derogado desde el 10/09/2026 (se abre en otra pestaña)
- GCBA (IVC) — Información sobre administración de consorcios (se abre en otra pestaña)
¿Primera expensa a la vista?
Armamos el presupuesto inicial con el edificio relevado y el corte con la desarrolladora documentado. Escribinos.
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