Las obligaciones del administrador según la Ley 941.
La Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires crea el Registro Público de Administradores de Consorcios y fija las obligaciones de quienes ejercen la actividad en CABA: inscripción con matrícula, declaración jurada anual y deberes de información y documentación hacia los propietarios. Este es un resumen informativo; el texto vigente es el oficial.
Lo central que exige el registro
- ↗Estar inscripto en el RPA y mantener la matrícula vigente
- ↗Presentar la declaración jurada anual ante el registro
- ↗Informar y rendir cuentas a los propietarios
- ↗Conservar y entregar la documentación del consorcio
- ↗Cumplir los requisitos formales en la contratación y los seguros
Cómo saber si un administrador está registrado
El registro es público: cualquier propietario puede verificar una matrícula en el buscador oficial del GCBA, sin trámite. Es lo primero que conviene mirar antes de contratar — nuestra matrícula es la RPA N.º 18983.
Qué pasa si no cumple
El régimen prevé sanciones para los administradores que incumplen sus obligaciones registrales o de información. Ante dudas sobre un caso concreto, corresponde el asesoramiento legal específico. Nancy Miranda, abogada y socia del estudio, está a cargo del área legal.
Las obligaciones concretas
Del listado de obligaciones de la ley, estas son las que más le importan a un consejo de propietarios y las que más se denuncian:
- ↗Convocar a las asambleas conforme al reglamento, con lugar, día, temario y horario (inc. j)
- ↗Conservar la documentación del consorcio y dar libre acceso a ella (inc. f); la reglamentación fija cinco días hábiles para dar vista de lo que un propietario pide (Decreto 551/10)
- ↗Depositar los fondos en una cuenta bancaria a nombre del consorcio (inc. h)
- ↗Atender la conservación del edificio y la normativa de mantenimiento, instalaciones, incendio, plagas y agua potable (inc. b)
- ↗Avisar a los propietarios, dentro de las 48 horas, de reclamos, sanciones o juicios que afecten al consorcio (inc. p)
- ↗Al cesar, entregar libros y documentación dentro de los quince días hábiles (inc. k)
- ↗Informar al ser designado qué servicios y trámites cobra, y no cobrar otros (inc. r)
- ↗Trato digno hacia propietarios e inquilinos (inc. t)
Qué debe traer cada liquidación
La liquidación mensual no es un formato libre: la ley dice qué tiene que informar. Si la tuya no lo trae, es lo primero que conviene pedir por escrito.
- ↗Ingresos y egresos del mes, con el activo o pasivo resultante
- ↗Contratistas con su matrícula y el trabajo realizado
- ↗Seguros con número de póliza y vencimiento
- ↗Resumen de la cuenta bancaria del consorcio
- ↗Expensas ordinarias y extraordinarias separadas
- ↗El número de matrícula del administrador, en cada liquidación y en cada recibo
Multas, suspensión y exclusión
Un ejemplo con números
La multa va de 300 a 20.000 unidades fijas (art. 16). El valor de la unidad fija se fija por períodos semestrales y equivale a medio litro de nafta de mayor octanaje (Ley 451, art. 20, y Decreto 64/22): del 2 de septiembre de 2026 al 1 de marzo de 2027 vale $ 1.173,08, así que el rango es de $ 351.924 a $ 23.461.600. La paga el administrador con su patrimonio: no puede trasladarse al consorcio (art. 9, inc. q). Se suman la suspensión de hasta nueve meses y la exclusión del registro, con cinco años sin poder reinscribirse (art. 5, inc. c).
Cómo se llega a la sanción
La denuncia se presenta ante la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor, es gratuita y pide acreditar un reclamo previo por escrito al administrador. Sigue una audiencia de conciliación —salvo que el administrador no esté inscripto— y, si no hay acuerdo, el sumario. Las infracciones prescriben a los tres años (art. 23) y cada sanción se publica en el Boletín Oficial (art. 21).
Lo que cambió en 2026
Desde abril de 2026 el certificado del registro tiene que estar exhibido en el hall del edificio, a la vista de los propietarios, y la declaración jurada anual de este año vence el 30 de noviembre (Disposición 2615/DGDYPC/26). Desde febrero, el administrador designado tiene 30 días para dar de alta el consorcio a su nombre en el registro (Disposición 1129/DGDYPC/26). Para inscribirse hace falta el curso de 120 horas y, cada año, una actualización de 10 horas en entidades autorizadas (art. 4, inc. f).
CONSULTAS FRECUENTES
¿Un administrador puede ejercer sin matrícula si no cobra?+
No. La ley exige la inscripción para administrar un consorcio en CABA, con o sin retribución (art. 2). Ejercer sin matrícula es una infracción propia (art. 15, inc. a).
¿Cómo verifico la matrícula y si tiene sanciones?+
En el buscador oficial del GCBA, por matrícula, nombre, CUIT o por el consorcio. Es público y gratuito por ley, y muestra las sanciones de los últimos dos años (art. 7). La matrícula tiene que figurar además en cada liquidación y recibo, y el certificado, en el hall del edificio.
¿La denuncia sirve para sacar al administrador?+
No: la sanción es del registro y el mandato es del consorcio. Remover al administrador es una decisión de la asamblea, sin expresión de causa (Código Civil y Comercial, art. 2066), con la mayoría absoluta del artículo 2060. Los dos caminos se pueden recorrer a la vez.
¿Qué exige la ley para contratar un proveedor?+
Título o matrícula del prestador cuando la tarea lo requiere, seguros y ART, y el alcance y el precio por escrito (art. 11). Un abono sin contrato ni alcance es lo primero que se vuelve a cotizar en una auditoría inicial.
Lo que publicamos se puede verificar en las fuentes oficiales y de los organismos profesionales:
- Ley 941 — texto consolidado (Juristeca, Consejo de la Magistratura de la Ciudad) (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Decreto 551/2010, reglamentación de la Ley 941 (CEDOM) (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Disposición 2615/DGDYPC/26 (declaración jurada anual y exhibición del certificado) (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Disposición 1129/DGDYPC/26 (alta de consorcios en 30 días) (se abre en otra pestaña)
- IDECBA — Valor vigente de la unidad fija (UF), con su historial semestral (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Trámite: denuncia digital a administradores de consorcio (se abre en otra pestaña)
- GCBA — Buscador público de administradores matriculados (se abre en otra pestaña)
- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 2049 a 2067 (InfoLEG) (se abre en otra pestaña)
¿Tu administración cumple?
Si tenés dudas sobre el estado registral o documental de tu consorcio, escribinos: la consulta inicial no tiene cargo.
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